Başlıklar
Kiracısı tacir veya tüzel kişi olan iş yeri kiracıları ile kiralayan arasında kira bedeli artışı belirlenirken Türk Borçlar Kanunu 344. madde hükümleri uygulama imkanı bulacağından, yeni kira döneminde kiralayan tarafından kira artış oranı artık tüketici fiyat endeksi ortalamasını yani TÜFE oranını geçemeyecek.
Depozito ortak vadeli hesapta muhafaza edilecek
Sözleşme sırasında talep edilen depozito bedeli en çok 3 aylık kira bedeli olacak ve bu depozito bedeli, tarafların bankada açacağı ortak vadeli bir hesapta muhafaza edilecek. Taraflar ortak hesapta bulunan depozito bedelini birbirlerinden habersiz çekemeyecek.
Kiralık
Kiraladığı işyerini kiralayanın yazılı rızası ile devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar azami 2 yıl süreyle devralan yeni kiracıyla beraber müteselsilen sorumlu olacak.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na 2012 yılında eklenen Geçici 2. madde ile birlikte iş yeri kiralamalarında sözleşme serbestisi getirilmiş, ”Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu tüzel kişileri olduğu işeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346, 354. maddeleri 1.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz.” denilmiştir.
1 Temmuz 2020 tarihinde bu 8 yıllık süre tamamlanmış olup, bu tarihten itibaren iş yeri kira sözleşmelerinde uygulanması ertelenen maddeler artık uygulanır hale gelmiştir.
İzleyin: İş yeri kiralarına yeni düzenleme!
Bu durum iş yeri kiracıları açısından neden önemli?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. maddesi’ne göre; ”Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
1.07.2012 ile 1.07.2020 tarihleri arasında bu madde hükmü, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan iş yeri kira sözleşmelerinde uygulama alanı bulamamış, bir çok iş yeri kiracısı, kira sözleşmelerinde serbesti ile tüketici fiyat endeksini (TÜFE) aşan miktarlarda yeni dönem kira bedeli ödemek durumunda kalmıştır.
İş yeri kira sözleşmelerinde yeni dönem
Kiracısı tacir veya tüzel kişi olan iş yeri kiracıları ile kiraya veren mal sahibi arasında kira bedeli artışı belirlenirken 344. madde hükümleri uygulama imkanı bulacağından, yeni kira döneminde mal sahibi tarafından kira artış oranı artık tüketici fiyat endeksi ortalamasını yani TÜFE oranını geçemeyecek.
Kiralayan tarafından daha yüksek oranlarda artış talep edilmesi veya sözleşmede TÜFE oranını aşan miktarda anlaşma hükmü bulunması halinde, yeni kira döneminin başlangıcından en az 15 gün önce olmak kaydıyla kira tespit davası açmak, kira artış bedelinin Türk Borçlar Kanunu 344. madde hükümleri çerçevesinde TÜFE oranlarına uyarlanması açısından önemlidir.
Av. Ceren Katırcı
